买房15年后，原房东妻子称不知情起诉返还！ 作者：个案说法     时间：2021-01-19    来源：叶明奇律师

2005年11月17日，27岁的李小燕（化名）和孙云（化名）夫妇达成了购房协议，约定孙云以8万元的价格出售一套45平方米的房子给李小燕。双方为此签署了《房屋买卖合同》并办理了公证。

而此时，孙云的妻子张霞（化名）和孙云分居，在美国生活已经有五个年头。夫妻跨国长期分居，感情破裂，在房屋出售并过户完成一年以后，即2007年1月11日，孙云和张霞离婚。同时，双方的离婚协议书载明男方名下的房子归女方所有。而约定给女方所有的这套房子就是孙云之前出售给李小燕的房子。

孙云离婚一个月后即2月17日，娶了买房子的、比自己小28岁的李小燕。

从孙云的年龄来看，他已经可以做李小燕的父亲了。这段不被家人朋友看好的婚姻维持了八年。2015年，两人最终因感情破裂诉讼离婚。关于之前出售给李小燕房子的归属成了双方争议的主要财产。法院最终判决李小燕婚前购买的45平方米的房子应认定是李小燕的婚前个人财产。

但是，孙云的前妻张霞得知离婚时分给自己的房子竟然成了李小燕的个人财产，内心非常愤怒和不平。于是，她就将前夫孙云和李小燕起诉到法院，想要回房子。2018年10月15日，一审法院驳回了张霞的诉讼请求。但是，张霞不服提出上诉。2019年8月，某中级法院裁定此案发回某区法院重审。

花钱买了房子，还办理了公证和过户，这房子居然最终要白白退还，世上哪有这样的道理。为了保卫自己对房子的所有权，2020年6月，李小燕找到了叶明奇律师为他代理上诉。叶明奇律师分析案情后认为，李小燕完全可以根据事实和法律打赢二审官司，要回自己的房子。理由如下：

一、案涉《房屋买卖合同》不存在合同无效之法定情形，无权处分行为并不必然导致合同无效。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，一审法院在未对案涉合同是否符合合同无效的情形进行任何审查的前提下，仅依据孙云存在无权处分行为，就片面认定《房屋买卖合同》无效，属于事实认定错误，法律适用不当。

二、本案情形已经符合善意取得的全部构成要件，李小燕已取得案涉房屋的所有权。根据《物权法》106条之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”之规定，李小燕已具备取得案涉房屋完整产权的全部要件。

孙云已经提供了张霞的身份证原件、结婚证原件、房屋产权证原件等材料，并无任何证据证明李小燕和孙云存在恶意串通，因此应认定李小燕是善意取得。孙云已收到全部购房款，并且根据房屋位置、交易时间、市场价格来看，交易价格完全正常。

三、张霞对案涉房屋转让事宜是否知情、是否参与，均不影响李小燕基于善意取得制度而获得诉争房屋的所有权。

四、张霞将房屋出售给李小燕，李小燕经公证后，购买取得房屋，其后，进行更名登记，已经时隔15年之久的时间，现张霞提起诉讼，称合同无效，不知情，无权处分等，不符合常理，也不具有合理性。张霞存在与孙云恶意串通，进行虚假诉讼。孙云本人涉嫌构成诈骗罪。

因此，一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销并改判驳回张霞全部诉讼请求。

二审法院采纳了叶明奇律师的代理意见，经审理后认为，李小燕取得涉案房屋的物权符合法律规定的善意取得构成要件，张霞如果认为孙云无权处分其个人财产，可以另案请求赔偿损失。

2020年11月，二审法院判决，撤销一审判决，驳回张霞的全部诉讼请求。

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